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Singapore              

 

 

 
 

更多切肤投入

陈举伟博士 (2010-09-13)

(新传媒电台938LIVE的《钱经》,星期一,2010年9月13日,上午7时20分、上午9时20分及晚上7时20分)

新加坡政府最近采取措施遏制房地产投机活动,让许多投资者感到不高兴。其中一项措施是把购买第二套房地产所需支付的首期款从原本的20%提高到30%。

这可能是一件好事,因为这个政策可以强迫投资者向他们的投资注入更多资本,也就是我们所谓的“切肤投入”。

在许多国家,平均首期款是10%至20%。在美国,若遇上好年头,不必付首期不是不可能的。这反映了借贷业者对房地产价格的乐观态度。

低首期的出现还有另一个原因。一直以来,大部分屋主都有必须负道义责任的观念,所以无论如何都不会违约及停止摊还贷款。不幸的是,美国人的这种道义责任观念近年来普遍低落。

芝加哥布斯商学院教授路易吉•津加莱斯最近进行的一项调查显示,如果美国房主承担的负资产只是10%或更少,他们不会选择违约。

不过,如果负资产值增加到15%,他们就会倾向于违约及停止摊还贷款。这被称为“策略性房贷违约”。这种情况在美国是可能发生的,因为美国许多州的贷款业者发现它们难以追查到房贷违约的屋主。

这在美国已成为严重的问题。在最近几个月选择违约的屋主当中,有五分之一其实还有能力摊还贷款。这对市场来说是非常不利的,因为这种做法进一步拉低房屋价格。

这种情况会在新加坡出现吗?可能会,也可能不会。说不会发生,是因为新加坡法律不会放过你。但这种情况还是有可能发生,因为现在的投资者和以前很不一样了。

会选择房贷违约的屋主通常会是那些可以规避法律制裁、可以直接打包行李回到他们家乡的人。

让我们根据津加莱斯教授的研究,算一算新加坡房地产价格究竟下跌到什么程度,才会引发房贷违约。

最近,大部分的房地产投资者须要支付的首期款是20%。以一个100万新元的房地产来说,首期款是20万元,抵押贷款是80万元。

如果引发策略性房贷违约的比例是抵押贷款的15%,那么这个房地产的价钱必须跌至68万元或更低,屋主才会选择违约。一个68万元的房地产已经比它原本的价格100万元跌了32%。

32%是很大的跌幅,而且这是有可能发生的。在亚洲货币危机期间,新加坡房地产价格在两年内跌了45%。

当然,说许多非新加坡人会违约是非常不公平的。不过,因为在过去十年非新加坡人购买了大约20%的房地产,只要一小部分的人有任何动作,就会影响整个市场。

这种行为并非离谱的。如果外籍工人失去工作,房地产又是负资产,违约是一个合理的选项。去年,迪拜的许多外籍工人就做了这样的选择。他们把他们的豪华车开到机场,买张机票飞回家乡,把所有问题留在迪拜。

这些外籍工人回到家乡后就消失在茫茫人海中,迪拜当局什么也做不了。

因此,最新的30%首期款条例是好的,因为房地产价格必须跌得更多,屋主才会选择违约。换句话说,新条例增加了屋主的“切肤投入”。“切肤投入”的最理想做法是让这些屋主爱上新加坡和这里的美食,以致于他们无论发生什么事都会选择留在这里。

当他们陷入经济困境时,在回返家乡重获财政自由和新加坡鸡饭之间,他们会选择那拥有油亮白斩鸡、口味精致的鸡饭。

  (陈举伟博士是经济学者,现经营一家独立的咨询公司)(于泽涵译)