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新加坡楼市“热卖季”在延烧

陈举伟博士

新加坡热卖季并没有在上星期天结束,反倒是继续延烧。人们仍在大排长龙,只不过消费的场所不是购物中心而是房地产市场

如果你也对楼市的旺热摸不着头脑,你并不是唯一这么想的人。新加坡正处于经济不景气,楼市应当沉寂才对。对于人们争相买楼的现象,市场上有几种解释。一种是楼价下跌了,如果你需要一所房子,价格下跌了,现在进场应该很划算

另外一种解释是:买家对新加坡的经济相当乐观,相信它很快就会回弹。不过这其实是在赌,因为全球的经济基础仍继续衰弱,即使经济展望良好,历史也告诉我们不应该操之过急。因为楼价通常要等到经济复苏后才会开始上升,两者之间通常有一个时间差距。这是因为买家一般会在信心恢复后,才购买像房地产这样的重大物品。

人们想在房地产赌一把

人们赶着进场还有另外一个理由,他们的处境促使他们想在房地产赌一把。这样的一种行为可以利用展望理论(prospect theory,也作前景理论)来解释。这个理论是两名心理学家丹尼尔卡内曼(Daniel Kahneman)和特沃斯基(Amos Tversky)在1979年立定的。

展望理论通过实验,利用数学来形容人们如何在权衡风险后作出决定。简单来说,展望理论显示:人们有一种不合理的倾向,那就是在赚钱的时候不愿意冒险赌,但是输钱的时候却会冒险赌一把。

我们用股票投资为例。假设我们以1元买了一只股票,当它上涨至1.20元,大多数人会把股票卖掉,套现盈利。不过,如果股票下跌至0.80元,大多数人却不会止蚀离场——按照展望理论的说法,一般的典型投资者会宁愿赌一把,持守下去,希望价格回升。

从这一点来看,新加坡房地产买家正好落入第二种情况。由于银行利率低,生活成本包括食物和水电费又显著上升,房地产买家必定觉得整个形势不利于自己,特别是看到毕生储蓄和购买能力缩水了。为了扭转这样一个境况,他们宁愿将毕生储蓄赌在:买房。

再者,对这些房地产买家来说,现在也实在没有其他的可靠投资选择。两年前,结构性产品如迷你债券,看似一种可靠的投资选择。这让当时现金充裕的新加坡人相信,自己能够在不失去本金的情况下,享受合理的回报率。当然,现在我们知道这样的想法并不可靠,高回报率的投资产品已不太受欢迎。

对于现金充裕的新加坡人来说,另外一个投资选择是股票。不过,新加坡人一向都认为这是一种风险较高的投资,对最保守的投资群来说,这不是一种选择。此外,近来股市也已经升得相当高了。

剩下的,只有房地产了,这种投资工具向来被视为比股票的风险来得低。再加上最近的楼价比巅峰的水平来得低,现在的房地产买家其实跟热卖季的购物者没有太大的差别,两者都是被大幅的折扣率吸引进场的。

实际上,房地产买家所能享受到的折扣还可能增加,这是因为房地产价格现有的相对稳定性,是由一个现金不流通的市场制造出来的假象。

虽然新加坡房地产买家的行为看似合理,展望理论告诉我们,他们现在的举动未必最符合自己的利益。从统计学的角度看,他们很可能会面对巨额的账面亏损。

接受银行的低利率,然后等?

正确的方法或许是接受银行的低利率,然后等——等到美国的房地产市场真正露出见底的迹象、等到美国消费者再次打开荷包、等到中国可以在政府停止振兴经济后仍继续蓬勃发展。

有人说,购买房地产可以抵御通货膨胀的压力。举例说,当一般物价和租金上涨时,房地产价格也应该继续上扬。这点在理论上没有错。但现实中,一旦通货膨胀出现,中央银行都会进场干预,调高利率来控制通货膨胀。

利率一旦调高,就会对大多数房屋买家分期付款的供楼能力带来沉重的影响。值得注意的是,大多数房地产都没有被租出去,而且大多数买家都靠一份固定的薪水来应付他们的财务负担。一旦他们没有办法应付分期付款,就会被迫卖楼带动楼价下滑。

也有人说,自1970年代开始,亚洲房地产价格都一直在上扬。在许多亚洲人的眼里,房地产是协助他们通往财富的最佳管道。记录也确实显示,大多数亚洲亿万富豪都是靠房地产起家的。

这句话虽然没错,但我们也不能忘记,亚洲房地产价格上涨,也碰上了亚洲经济体自1960年代的崛起。第一代富豪虽然靠房地产致富,第二代却从其他行业赚钱。

亚洲房地产价格暴起的另外一个重要原因是:全世界自1971年开始采用法定货币制度,这种制度让国家银行能够随意印制钞票。在美国联邦储备局的带动下,现在所有国家都在这么做。

这些年来,房地产确实是一种很好的投资工具。融资容易,而且国际间的经济不景气一般不太严重,通常也不会凑在一起发生。但是这样的一个世界已经消失。

当然,这样的世界有一天还是会回来。不过,在那之前,我们最好还是对长久以来,相信房地产价格只会上升的观念持较怀疑的态度。

(本文作者是经济学者,现经营一家独立的咨询公司,欲阅读作者的其他文章,可浏览 www.chenjuwei.com)